Your Right To Know

FAQ CENTER

Below you’ll find answers to the questions we get asked the most about managing your property in Croatia

You are here:

FAQ

Frequently Asked Questions

Curious about Terra Tecta International or Property management in Croatian? Ask us anything about our company or services, and get factual responses. We’ve crafted this FAQ page to answer most of your frequently asked questions.

Wer wir sind und was wir machen

TERRA TECTA INTERNATIONAL

Haben Sie Fragen zur Terra Tecta International d.o.o. oder interessiert Sie wie das Gebäudemanagement in Kroatien funktioniert? Dann haben wir hier für Sie die am meisten gestellten Fragen und Antworten rund um die Terra Tecta International d.o.o. für Sie zusammengestellt. Sollte keine Antwort zu Ihrer Anfrage dabei sein können Sie das FAQ Formular am Ende der Seite verwenden um uns Ihr Anliegen mitzuteilen, wir werden dann Ihre Fragen umgehend beantworten und gegebenenfalls im Bereich FAQ anonym veröffentlichen.

Ein Verwalter kann eine juristische oder natürliche Person sein, die für Managementaktivitäten registriert ist und das Gebäude im Auftrag des Miteigentümers auf der Grundlage eines Verwaltervertrags und dem Gesetz über das Eigentum und andere reale Rechte verwaltet und von den Miteigentümern des Gebäudes gewählt und beauftragt ist. Zu den Aufgaben einer ordentlichen Hausverwaltung gehören neben der Administrativen und Kaufmännischen Verwaltung des Gebäudes auch Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten an den gemeinsamen Gebäudeteilen in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat und in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsvertrag und dem Gesetz.

Der Verwalter verwaltet die Immobilie im Namen und im Auftrag der Miteigentümer des Gebäudes. Die Rechte und Pflichten des regulären Verwalters eines Wohn- oder Geschäftsgebäudes sind gesetzlich festgelegt, seine tatsächlichen Befugnisse und Aufgaben ergeben sich aus dem Verwaltervertrag, den er mit den Miteigentümern des Gebäudes abgeschlossen hat. Der Verwalter ist verpflichtet, die Interessen aller Miteigentümer der Liegenschaft so weit wie möglich zu schützen und bei der Durchführung regelmäßiger Verwaltungsaufgaben die Anweisungen der Eigentümer zu befolgen und außerordentliche Aufgaben nur mit Zustimmung des Vertreters und der Mehrheit der Eigentümer zu übernehmen oder auf Grund einer Gerichtsentscheidung die die Zustimmung ersetzt.

Die Aufgaben des Verwalters ergeben sich aus den gesetzlichen Bestimmungen, der Teilungserklärung und des Verwaltervertrags. Der Verwalter ist unter anderem und wenn nichts Anderes in seinem Verwaltervertrag geregelt ist verpflichtet:

Einen Wirtschaftsplan in angemessener Weise für die Liegenschaft zu erstellen in dem die zu erwarteten Kosten und Belastungen im folgenden Kalenderjahr für die von den Eigentümern vorgeschlagenen Instandhaltungs- und Wartungsaktivitäten berücksichtigt werden bis spätestens zum Ende des laufenden Kalenderjahres vorzulegen.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage anhand der zu erwartenden Kosten zu berechnen und gemeinsam mit dem Vertreter und den Miteigentümer der Liegenschaft festzulegen und eventuelle Bankdarlehen für größere geplante Instandhaltungskosten zu organisieren.

Jedem Miteigentümer einen Bericht über die Vorgänge im Gebäude mit den dazugehörigen Unterlagen in geeigneter Weise für das vorangegangene Kalenderjahr bis spätestens 30. Juni eines jeden Jahres vorzulegen.

Überwachung und Kontrolle der Zahlungseingänge und Ausgänge auf dem Eigenkonto der Gemeinschaft. Zahlungen an Dritte für die Instandhaltung und Reparaturen des Gebäudes durchzuführen, sowie das Eintreiben der Schulden von Miteigentümern die die gemeinsame Reserve nicht regelmäßig bezahlen.

Gelegentliche und jährliche Begehungen des Gebäudes durchzuführen und in einem Bericht schriftlich zusammenfassen und anhand dieses Berichts einen Instandhaltungsplan erstellen um die angemessene Funktion und Sicherheit der gemeinsamen Gebäudeteile sicherzustellen.

Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, die in längeren Abständen anstehen sowie größere Arbeiten zur Verbesserung des Gebäudes anstehen rechtzeitig zu planen, vorzubereiten und die entsprechenden Angebote einzuholen und die Miteigentümer des Gebäudes über die durchgeführten Wartungsarbeiten an gemeinsamen Gebäudeteilen rechtzeitig und vollumfänglich zu informieren.

Abrechnungen und in Rechnung stellen des gemeinsamem Strom, Wasser, etc. Verbrauchs und andere Kosten.

Erstellen einer Hausordnung und Überwachung deren Einhaltung und andere Aufgaben in Übereinstimmung mit den vertraglichen Verpflichtungen aus dem Gesetz über Eigentum und andere reale Rechte ausführen.

Eigentümer von Wohn- und Geschäftsgebäuden in denen sich drei oder mehr Wohnungen oder andere Räume wie zum Beispiel Geschäftsräume, Holzschuppen, Garagen usw. verschiedener Eigentümer befinden sind verpflichtet, einen gemeinsamen Vertreter der Miteigentümer und einen Verwalter zu ernennen. Der gemeinsame Vertreter und der Hausverwalter werden durch einen schriftlichen Beschluss der Mehrheit der Miteigentümer gewählt und geändert.

Die Höhe der Verwaltungsgebühr wird im Verwaltungsvertrag für die Durchführung von Gebäudemanagementaktivitäten festgelegt. Der Betrag wird basierend auf dem Wartungskoeffizienten pro Quadratmeter Nutzfläche aller Wohnungen und anderer Bereiche des Gebäudes berechnet. Als Entschädigung an den Verwalter wird das Gebäude monatlich auf Basis des Verwaltungsvertrags auf das Transaktionskonto des Gebäudemanagers ausgezahlt.

Liegenschaften die keinen Miteigentums- oder Verwaltungsvertrag haben werden auf Beschluss der örtlichen Gemeinde, einer Entscheidung der Bauinspektion oder des zuständigen Gerichts zur Zwangsverwaltung verpflichtet. Der Verwalter für eine Zwangsverwaltung muss von der örtlichen Gemeinde ernannt werden. Die Befugnisse des Zwangsverwalters sind auf Reparaturen, die eine Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Nutzer des Gebäudes beschränkt. Bei der Zwangsverwaltung ist es extrem schwierig, die erforderlichen Reparaturen zu planen und durchzuführen, da meistens erst die finanziellen Mittel bereitgestellt werden müssen. Bei größeren Reparaturen ist die einzig mögliche Lösung ein Gerichtsbeschluss zur Bereitstellung von Finanzmitteln zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums.

Die Gebäudemanagementvereinbarung regelt die gegenseitigen Beziehungen zwischen den Miteigentümern und dem Gebäudemanager. Dem Gebäudemanagementvertrag werden eine Auflistung über die gemeinsamen Teile und Geräte des Gebäudes sowie das Gebäudeinstandhaltungsprogramm, für das Jahr, in dem der Vertrag unterzeichnet wird beigefügt.

Die Miteigentümer einer Liegenschaft können Ihren Verwalter frei wählen und mit einem Mehrheitsbeschluss wählen oder abwählen. Bei einer regulären Kündigung des Verwalters ergibt sich das Kündigungsdatum aus der Kündigungsfrist des Verwaltervertrags der mit den Miteigentümern des Gebäudes abgeschlossen ist. Die fristlose Kündigung aus besonderem Grund ist hiervon nicht betroffen. Verstößt der Verwalter gegen den Verwaltervertrag, das Eigentumsrecht oder andere Rechte, und wurde er von den Miteigentümern abgemahnt kann er fristlos von seinen Pflichten entbunden werden. Dies setzt aber einen Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer voraus.

Um den Verwalter Ihrer Liegenschaft zu wechseln benötigen Sie einen Mehrheitsbeschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft zur Abwahl und Kündigung Ihrer derzeitigen Hausverwaltung aus besonderem Grund oder regulär, einen Mehrheitsbeschluss zur Wahl des neuen Verwalters und einen Vertrag zwischen den Eigentümern des Gebäudes und dem Verwaltungsbeirat in dem der Beirat von der Mehrheit der Eigentümer zum Abschluss eines Verwaltervertrags bevollmächtigt wird. Der Wechsel der Hausverwaltung birgt eine Vielzahl an rechtlichen Fallstricken und ist ohne einen Fachanwalt oder einen Sachverständigen für WEG Recht nicht ganz einfach. Von daher empfehlen wir unseren Kunden unseren Verwaltungs- Transfer Assistenten um den Wechsel rechtsicher und so bequem wie möglich zu vollziehen.

Sie haben Sich für uns als Ihren neuen Hausverwalter entschieden und möchten von den vielen Vorteilen der Terra Tecta International profitieren? Dann lassen Sie uns einfach eine Nachricht oder Rückrufbitte zukommen, ein Mitarbeiter aus dem Bereich Neukundenakquise wird sich dann mit Ihnen direkt telefonisch oder via Mail in Verbindung setzen um das weitere Vorgehen mit Ihnen zu besprechen. Gerne können Sie sich auch direkt mit Ihrer E-Mail-Adresse im Bereich Transfer Assistent registrieren und uns mit dem Wechsel Ihrer Hausverwaltung beauftragen. Im TransferCenter können Sie dann den Wechsel Ihrer Verwaltung nachverfolgen und überwachen.

Wie funktioniert das Gebäudemanagement?

WEG VERWALTUNG

Haben Sie Fragen zur WEG Verwaltung oder interessiert Sie wie das Gebäudemanagement in Kroatien funktioniert? Dann haben wir hier für Sie die am meisten gestellten Fragen und Antworten rund um die Hausverwaltung für Sie zusammengestellt. Sollte keine Antwort zu Ihrer Anfrage dabei sein können Sie das FAQ Formular am Ende der Seite verwenden um uns Ihr Anliegen mitzuteilen, wir werden dann Ihre Fragen umgehend beantworten und gegebenenfalls im Bereich FAQ anonym veröffentlichen.

Ein Verwalter kann eine juristische oder natürliche Person sein, die für Managementaktivitäten registriert ist und das Gebäude im Auftrag des Miteigentümers auf der Grundlage eines Verwaltervertrags und dem Gesetz über das Eigentum und andere reale Rechte verwaltet und von den Miteigentümern des Gebäudes gewählt und beauftragt ist. Zu den Aufgaben einer ordentlichen Hausverwaltung gehören neben der Administrativen und Kaufmännischen Verwaltung des Gebäudes auch Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten an den gemeinsamen Gebäudeteilen in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat und in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsvertrag und dem Gesetz.

Der Verwalter verwaltet die Immobilie im Namen und im Auftrag der Miteigentümer des Gebäudes. Die Rechte und Pflichten des regulären Verwalters eines Wohn- oder Geschäftsgebäudes sind gesetzlich festgelegt, seine tatsächlichen Befugnisse und Aufgaben ergeben sich aus dem Verwaltervertrag, den er mit den Miteigentümern des Gebäudes abgeschlossen hat. Der Verwalter ist verpflichtet, die Interessen aller Miteigentümer der Liegenschaft so weit wie möglich zu schützen und bei der Durchführung regelmäßiger Verwaltungsaufgaben die Anweisungen der Eigentümer zu befolgen und außerordentliche Aufgaben nur mit Zustimmung des Vertreters und der Mehrheit der Eigentümer zu übernehmen oder auf Grund einer Gerichtsentscheidung die die Zustimmung ersetzt.

Die Aufgaben des Verwalters ergeben sich aus den gesetzlichen Bestimmungen, der Teilungserklärung und des Verwaltervertrags. Der Verwalter ist unter anderem und wenn nichts Anderes in seinem Verwaltervertrag geregelt ist verpflichtet:

Einen Wirtschaftsplan in angemessener Weise für die Liegenschaft zu erstellen in dem die zu erwarteten Kosten und Belastungen im folgenden Kalenderjahr für die von den Eigentümern vorgeschlagenen Instandhaltungs- und Wartungsaktivitäten berücksichtigt werden bis spätestens zum Ende des laufenden Kalenderjahres vorzulegen.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage anhand der zu erwartenden Kosten zu berechnen und gemeinsam mit dem Vertreter und den Miteigentümer der Liegenschaft festzulegen und eventuelle Bankdarlehen für größere geplante Instandhaltungskosten zu organisieren.

Jedem Miteigentümer einen Bericht über die Vorgänge im Gebäude mit den dazugehörigen Unterlagen in geeigneter Weise für das vorangegangene Kalenderjahr bis spätestens 30. Juni eines jeden Jahres vorzulegen.

Überwachung und Kontrolle der Zahlungseingänge und Ausgänge auf dem Eigenkonto der Gemeinschaft. Zahlungen an Dritte für die Instandhaltung und Reparaturen des Gebäudes durchzuführen, sowie das Eintreiben der Schulden von Miteigentümern die die gemeinsame Reserve nicht regelmäßig bezahlen.

Gelegentliche und jährliche Begehungen des Gebäudes durchzuführen und in einem Bericht schriftlich zusammenfassen und anhand dieses Berichts einen Instandhaltungsplan erstellen um die angemessene Funktion und Sicherheit der gemeinsamen Gebäudeteile sicherzustellen.

Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, die in längeren Abständen anstehen sowie größere Arbeiten zur Verbesserung des Gebäudes anstehen rechtzeitig zu planen, vorzubereiten und die entsprechenden Angebote einzuholen und die Miteigentümer des Gebäudes über die durchgeführten Wartungsarbeiten an gemeinsamen Gebäudeteilen rechtzeitig und vollumfänglich zu informieren.

Abrechnungen und in Rechnung stellen des gemeinsamem Strom, Wasser, etc. Verbrauchs und andere Kosten.

Erstellen einer Hausordnung und Überwachung deren Einhaltung und andere Aufgaben in Übereinstimmung mit den vertraglichen Verpflichtungen aus dem Gesetz über Eigentum und andere reale Rechte ausführen.

Eigentümer von Wohn- und Geschäftsgebäuden in denen sich drei oder mehr Wohnungen oder andere Räume wie zum Beispiel Geschäftsräume, Holzschuppen, Garagen usw. verschiedener Eigentümer befinden sind verpflichtet, einen gemeinsamen Vertreter der Miteigentümer und einen Verwalter zu ernennen. Der gemeinsame Vertreter und der Hausverwalter werden durch einen schriftlichen Beschluss der Mehrheit der Miteigentümer gewählt und geändert.

Die Höhe der Verwaltungsgebühr wird im Verwaltungsvertrag für die Durchführung von Gebäudemanagementaktivitäten festgelegt. Der Betrag wird basierend auf dem Wartungskoeffizienten pro Quadratmeter Nutzfläche aller Wohnungen und anderer Bereiche des Gebäudes berechnet. Als Entschädigung an den Verwalter wird das Gebäude monatlich auf Basis des Verwaltungsvertrags auf das Transaktionskonto des Gebäudemanagers ausgezahlt.

Die Gebäudemanagementvereinbarung regelt die gegenseitigen Beziehungen zwischen den Miteigentümern und dem Gebäudemanager. Dem Gebäudemanagementvertrag werden eine Auflistung über die gemeinsamen Teile und Geräte des Gebäudes sowie das Gebäudeinstandhaltungsprogramm, für das Jahr, in dem der Vertrag unterzeichnet wird beigefügt.

Liegenschaften die keinen Miteigentums- oder Verwaltungsvertrag haben werden auf Beschluss der örtlichen Gemeinde, einer Entscheidung der Bauinspektion oder des zuständigen Gerichts zur Zwangsverwaltung verpflichtet. Der Verwalter für eine Zwangsverwaltung muss von der örtlichen Gemeinde ernannt werden. Die Befugnisse des Zwangsverwalters sind auf Reparaturen, die eine Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Nutzer des Gebäudes beschränkt. Bei der Zwangsverwaltung ist es extrem schwierig, die erforderlichen Reparaturen zu planen und durchzuführen, da meistens erst die finanziellen Mittel bereitgestellt werden müssen. Bei größeren Reparaturen ist die einzig mögliche Lösung ein Gerichtsbeschluss zur Bereitstellung von Finanzmitteln zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums.

Die Miteigentümer einer Liegenschaft können Ihren Verwalter frei wählen und mit einem Mehrheitsbeschluss wählen oder abwählen. Bei einer regulären Kündigung des Verwalters ergibt sich das Kündigungsdatum aus der Kündigungsfrist des Verwaltervertrags der mit den Miteigentümern des Gebäudes abgeschlossen ist. Die fristlose Kündigung aus besonderem Grund ist hiervon nicht betroffen. Verstößt der Verwalter gegen den Verwaltervertrag, das Eigentumsrecht oder andere Rechte, und wurde er von den Miteigentümern abgemahnt kann er fristlos von seinen Pflichten entbunden werden. Dies setzt aber einen Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer voraus.

Um den Verwalter Ihrer Liegenschaft zu wechseln benötigen Sie einen Mehrheitsbeschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft zur Abwahl und Kündigung Ihrer derzeitigen Hausverwaltung aus besonderem Grund oder regulär, einen Mehrheitsbeschluss zur Wahl des neuen Verwalters und einen Vertrag zwischen den Eigentümern des Gebäudes und dem Verwaltungsbeirat in dem der Beirat von der Mehrheit der Eigentümer zum Abschluss eines Verwaltervertrags bevollmächtigt wird. Der Wechsel der Hausverwaltung birgt eine Vielzahl an rechtlichen Fallstricken und ist ohne einen Fachanwalt oder einen Sachverständigen für WEG Recht nicht ganz einfach. Von daher empfehlen wir unseren Kunden unseren Verwaltungs- Transfer Assistenten um den Wechsel rechtsicher und so bequem wie möglich zu vollziehen.

Sie haben Sich für uns als Ihren neuen Hausverwalter entschieden und möchten von den vielen Vorteilen der Terra Tecta International profitieren? Dann lassen Sie uns einfach eine Nachricht oder Rückrufbitte zukommen, ein Mitarbeiter aus dem Bereich Neukundenakquise wird sich dann mit Ihnen direkt telefonisch oder via Mail in Verbindung setzen um das weitere Vorgehen mit Ihnen zu besprechen. Gerne können Sie sich auch direkt mit Ihrer E-Mail-Adresse im Bereich Transfer Assistent registrieren und uns mit dem Wechsel Ihrer Hausverwaltung beauftragen. Im TransferCenter können Sie dann den Wechsel Ihrer Verwaltung nachverfolgen und überwachen.

Fragen rund um Ihre Immobilie

GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Haben Sie Fragen zu Ihrer Immobilie oder interessiert Sie wie das Gebäudemanagement in Kroatien funktioniert? Dann haben wir hier für Sie die am meisten gestellten Fragen und Antworten rund um Ihre Liegenschaft für Sie zusammengestellt. Sollte keine Antwort zu Ihrer Anfrage dabei sein können Sie das FAQ Formular am Ende der Seite verwenden um uns Ihr Anliegen mitzuteilen, wir werden dann Ihre Fragen umgehend beantworten und gegebenenfalls im Bereich FAQ anonym veröffentlichen.

Ein Verwalter kann eine juristische oder natürliche Person sein, die für Managementaktivitäten registriert ist und das Gebäude im Auftrag des Miteigentümers auf der Grundlage eines Verwaltervertrags und dem Gesetz über das Eigentum und andere reale Rechte verwaltet und von den Miteigentümern des Gebäudes gewählt und beauftragt ist. Zu den Aufgaben einer ordentlichen Hausverwaltung gehören neben der Administrativen und Kaufmännischen Verwaltung des Gebäudes auch Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten an den gemeinsamen Gebäudeteilen in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat und in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsvertrag und dem Gesetz.

Der Verwalter verwaltet die Immobilie im Namen und im Auftrag der Miteigentümer des Gebäudes. Die Rechte und Pflichten des regulären Verwalters eines Wohn- oder Geschäftsgebäudes sind gesetzlich festgelegt, seine tatsächlichen Befugnisse und Aufgaben ergeben sich aus dem Verwaltervertrag, den er mit den Miteigentümern des Gebäudes abgeschlossen hat. Der Verwalter ist verpflichtet, die Interessen aller Miteigentümer der Liegenschaft so weit wie möglich zu schützen und bei der Durchführung regelmäßiger Verwaltungsaufgaben die Anweisungen der Eigentümer zu befolgen und außerordentliche Aufgaben nur mit Zustimmung des Vertreters und der Mehrheit der Eigentümer zu übernehmen oder auf Grund einer Gerichtsentscheidung die die Zustimmung ersetzt.

Die Aufgaben des Verwalters ergeben sich aus den gesetzlichen Bestimmungen, der Teilungserklärung und des Verwaltervertrags. Der Verwalter ist unter anderem und wenn nichts Anderes in seinem Verwaltervertrag geregelt ist verpflichtet:

Einen Wirtschaftsplan in angemessener Weise für die Liegenschaft zu erstellen in dem die zu erwarteten Kosten und Belastungen im folgenden Kalenderjahr für die von den Eigentümern vorgeschlagenen Instandhaltungs- und Wartungsaktivitäten berücksichtigt werden bis spätestens zum Ende des laufenden Kalenderjahres vorzulegen.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage anhand der zu erwartenden Kosten zu berechnen und gemeinsam mit dem Vertreter und den Miteigentümer der Liegenschaft festzulegen und eventuelle Bankdarlehen für größere geplante Instandhaltungskosten zu organisieren.

Jedem Miteigentümer einen Bericht über die Vorgänge im Gebäude mit den dazugehörigen Unterlagen in geeigneter Weise für das vorangegangene Kalenderjahr bis spätestens 30. Juni eines jeden Jahres vorzulegen.

Überwachung und Kontrolle der Zahlungseingänge und Ausgänge auf dem Eigenkonto der Gemeinschaft. Zahlungen an Dritte für die Instandhaltung und Reparaturen des Gebäudes durchzuführen, sowie das Eintreiben der Schulden von Miteigentümern die die gemeinsame Reserve nicht regelmäßig bezahlen.

Gelegentliche und jährliche Begehungen des Gebäudes durchzuführen und in einem Bericht schriftlich zusammenfassen und anhand dieses Berichts einen Instandhaltungsplan erstellen um die angemessene Funktion und Sicherheit der gemeinsamen Gebäudeteile sicherzustellen.

Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, die in längeren Abständen anstehen sowie größere Arbeiten zur Verbesserung des Gebäudes anstehen rechtzeitig zu planen, vorzubereiten und die entsprechenden Angebote einzuholen und die Miteigentümer des Gebäudes über die durchgeführten Wartungsarbeiten an gemeinsamen Gebäudeteilen rechtzeitig und vollumfänglich zu informieren.

Abrechnungen und in Rechnung stellen des gemeinsamem Strom, Wasser, etc. Verbrauchs und andere Kosten.

Erstellen einer Hausordnung und Überwachung deren Einhaltung und andere Aufgaben in Übereinstimmung mit den vertraglichen Verpflichtungen aus dem Gesetz über Eigentum und andere reale Rechte ausführen.

Eigentümer von Wohn- und Geschäftsgebäuden in denen sich drei oder mehr Wohnungen oder andere Räume wie zum Beispiel Geschäftsräume, Holzschuppen, Garagen usw. verschiedener Eigentümer befinden sind verpflichtet, einen gemeinsamen Vertreter der Miteigentümer und einen Verwalter zu ernennen. Der gemeinsame Vertreter und der Hausverwalter werden durch einen schriftlichen Beschluss der Mehrheit der Miteigentümer gewählt und geändert.

Die Höhe der Verwaltungsgebühr wird im Verwaltungsvertrag für die Durchführung von Gebäudemanagementaktivitäten festgelegt. Der Betrag wird basierend auf dem Wartungskoeffizienten pro Quadratmeter Nutzfläche aller Wohnungen und anderer Bereiche des Gebäudes berechnet. Als Entschädigung an den Verwalter wird das Gebäude monatlich auf Basis des Verwaltungsvertrags auf das Transaktionskonto des Gebäudemanagers ausgezahlt.

Liegenschaften die keinen Miteigentums- oder Verwaltungsvertrag haben werden auf Beschluss der örtlichen Gemeinde, einer Entscheidung der Bauinspektion oder des zuständigen Gerichts zur Zwangsverwaltung verpflichtet. Der Verwalter für eine Zwangsverwaltung muss von der örtlichen Gemeinde ernannt werden. Die Befugnisse des Zwangsverwalters sind auf Reparaturen, die eine Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Nutzer des Gebäudes beschränkt. Bei der Zwangsverwaltung ist es extrem schwierig, die erforderlichen Reparaturen zu planen und durchzuführen, da meistens erst die finanziellen Mittel bereitgestellt werden müssen. Bei größeren Reparaturen ist die einzig mögliche Lösung ein Gerichtsbeschluss zur Bereitstellung von Finanzmitteln zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums.

Die Gebäudemanagementvereinbarung regelt die gegenseitigen Beziehungen zwischen den Miteigentümern und dem Gebäudemanager. Dem Gebäudemanagementvertrag werden eine Auflistung über die gemeinsamen Teile und Geräte des Gebäudes sowie das Gebäudeinstandhaltungsprogramm, für das Jahr, in dem der Vertrag unterzeichnet wird beigefügt.

Um den Verwalter Ihrer Liegenschaft zu wechseln benötigen Sie einen Mehrheitsbeschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft zur Abwahl und Kündigung Ihrer derzeitigen Hausverwaltung aus besonderem Grund oder regulär, einen Mehrheitsbeschluss zur Wahl des neuen Verwalters und einen Vertrag zwischen den Eigentümern des Gebäudes und dem Verwaltungsbeirat in dem der Beirat von der Mehrheit der Eigentümer zum Abschluss eines Verwaltervertrags bevollmächtigt wird. Der Wechsel der Hausverwaltung birgt eine Vielzahl an rechtlichen Fallstricken und ist ohne einen Fachanwalt oder einen Sachverständigen für WEG Recht nicht ganz einfach. Von daher empfehlen wir unseren Kunden unseren Verwaltungs- Transfer Assistenten um den Wechsel rechtsicher und so bequem wie möglich zu vollziehen.

Die Miteigentümer einer Liegenschaft können Ihren Verwalter frei wählen und mit einem Mehrheitsbeschluss wählen oder abwählen. Bei einer regulären Kündigung des Verwalters ergibt sich das Kündigungsdatum aus der Kündigungsfrist des Verwaltervertrags der mit den Miteigentümern des Gebäudes abgeschlossen ist. Die fristlose Kündigung aus besonderem Grund ist hiervon nicht betroffen. Verstößt der Verwalter gegen den Verwaltervertrag, das Eigentumsrecht oder andere Rechte, und wurde er von den Miteigentümern abgemahnt kann er fristlos von seinen Pflichten entbunden werden. Dies setzt aber einen Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer voraus.

Was ist die Instandhaltungsrücklage?

GEBÄUDERÜCKLAGE

Haben Sie Fragen zur Instandhaltungsrücklage oder interessiert Sie was oder warum Sie in die gemeinsame Rücklagenkasse Ihrer Liegenschaft einbezahlen müssen? Dann haben wir hier für Sie die am meisten gestellten Fragen und Antworten rund um die Instandhaltungsrücklage für Sie zusammengestellt. Sollte keine Antwort zu Ihrer Anfrage dabei sein können Sie das FAQ Formular am Ende der Seite verwenden um uns Ihr Anliegen mitzuteilen, wir werden dann Ihre Fragen umgehend beantworten und gegebenenfalls im Bereich FAQ anonym veröffentlichen.

Die Instandhaltungsrückstellung ist nach Artikel 90 des Gesetzes über Eigentum und anderer realen Rechte die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die für notwendige Instandsetzungen und Instandhaltungen, Reparaturen und gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum finanziert wird. Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar gerichtlich durchsetzen kann. Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen der Immobilie und wird beim Verkauf einer Wohnung nicht ausgezahlt.

Die Instandhaltungsrücklage muss von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht werden. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich am Miteigentumsanteil, wenn nichts Anderes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist. Häufig wird dort als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen. Wenn ein einzelner Miteigentümer seiner Verpflichtung nicht nachkommt in die Instandhaltungsrücklage einzubezahlen ist der Gebäudemanager gesetzlich verpflichtet, dass Verfahren der Zwangseinziehung des nicht bezahlten Betrags der Rücklage einzuleiten. Sollte die Rücklage mehr als 10% des Gebäudewerts erreichen sind die Miteigentümer nicht mehr verpflichtet, weitere Rückstellungen zu bilden bis der Betrag unter 10% gesunken ist.

Die Instandhaltungsrücklage wird auf einem zu diesem Zweck eröffneten WEG-Eigenkonto eingezahlt und verwaltet. Der Verwalter kann das Konto über seinen Online Zugang verwalten und Zahlungen bis 5.000,00 HRK tätigen, für Zahlungen darüber hinaus benötigt er die zusätzliche Unterschrift des Verwaltungsbeirats.

Ein WEG-Eigenkonto bzw. Offenes Fremdgeldkonto ist ein Konto bei dem der Kontoinhaber die Wohnungseigentümergemeinschaft ist und der wirtschaftlich Bevollmächtigte der Verwalter der Liegenschaft ist.

Die Höhe der gemeinsamen Instandhaltungsrücklage wird gemeinsam von den Miteigentümern einer Liegenschaft gemeinsam mit dem Verwalter durch einen Mehrheitsbeschluss festgelegt. Auf Grund dieses Beschlusses erstellt der Verwalter dann einen Anhang zum Miteigentumsvertrag der dann von den Bevollmächtigten der Miteigentümer unterzeichnet werden muss. Im Gegensatz zum Miteigentumsvertrag muss der Anhang nicht notariell beglaubigt werden. Jeder Eigentümer hat das Recht einen Antrag beim Verwalter auf Änderung der Rücklagenzahlung zu stellen.

Für die Berechnung der regelmäßig in die Rückstellung abzuführenden Mittel gibt es verschiedene Berechnungsmethoden. Eine Abschätzung der gesamten zu erwartenden Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum kann zum Beispiel mittels der Petersschen Formel vorgenommen werden. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage ist im Wirtschaftsplan festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen. Für den Fall, dass die Eigentümer zu keiner Einigung kommen sind Sie verpflichtet die gesetzliche Mindesteinzahlung die sich nach dem Wert der Immobilie berechnet einzuzahlen. Die Mindestrücklage berechnet sich aus dem gesetzlichen Faktor 0,54% des Gebäudewerts pro m2 und Jahr sowie dem gesetzliche Referenzwert pro m2 der seit 13.05.2020 bei 6.800,00 HRK liegt.

Berechnungsbeispiel:

(6.800,00) / 12 Monate = HRK 566,67 * 0,54% = HRK 3,06 / m2 und Monat

Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage, wenn nichts anderes vertraglich vereinbart ist, ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig. Lediglich bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ihr Einsatz für laufende Kosten zulässig. Der Verwalter ist verpflichtet, die Instandhaltungsrücklage, gesondert und insolvenzsicher von seinem Vermögen und nur auf Bankkonten zu verwahren, die auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lauten.

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundene Mittel aller Miteigentümer des Grundstücks, die ausschließlich für die regelmäßige Instandhaltung und Verbesserung der Immobilie zu verwenden sind oder um Darlehen zurückzuzahlen, die aus den oben genannten Zwecken entstanden sind. Aus der gemeinsamen Rücklage sind nur Zahlungen zur Deckung der Kosten der Immobilienverwaltung zulässig. Für außergewöhnliche Wartungsarbeiten oder größere Eingriffe in das Gebäude müssen die Miteigentümer zusätzliche Mittel bereitstellen. Die Instandhaltungsrücklage muss für Routinewartungen, Notwartungen sowie sonstige notwendige Reparaturen verwendet. Eine Liste dieser Wartungen finden Sie weiter unten.

Was sind Wartungen und Reparaturen?

INSTANDHALTUNGEN

Haben Sie Fragen zur Instandhaltungsrücklage oder interessiert Sie was oder warum Sie in die gemeinsame Rücklagenkasse Ihrer Liegenschaft einbezahlen müssen? Dann haben wir hier für Sie die am meisten gestellten Fragen und Antworten rund um die Instandhaltungsrücklage für Sie zusammengestellt. Sollte keine Antwort zu Ihrer Anfrage dabei sein können Sie das FAQ Formular am Ende der Seite verwenden um uns Ihr Anliegen mitzuteilen, wir werden dann Ihre Fragen umgehend beantworten und gegebenenfalls im Bereich FAQ anonym veröffentlichen.

Bei Routinewartungen finden Arbeiten am und im Gebäude statt durch die der Sollzustand wiederhergestellt wird. Die Wartungsarbeiten sollen das Fortschreiten der Abnutzung verzögern oder im besten Fall ganz verhindern. Alle vorgenommenen Maßnahmen sollten in einem Protokoll festhalten werden. Regelmäßig durchgeführte und dokumentierte Wartungen erhalten den Garantieanspruch Technischer Anlagen und steigern die Nutzungsdauer einer Anlage. Je nach Bauteil und Art des zu wartenden Gebäudes müssen folgende Arbeiten umgesetzt werden:

Streichen und lackieren von Wänden, Decken, Fenstern, Türen, beweglichen Bauteilen, etc. sowie Schreiner-, Schlosser- und Polsterarbeiten im Außen- und Innenbereich.

Austausch und Reparatur von Bodenbelägen, Bodenbeschichtungen, andere Arbeiten an Boden- und Wandoberflächen.

Austausch und Reparatur von Türen, Fenstern und Holzteilen einschließlich Schutzelemente gegen äußere Einflüsse wie Rollläden, Jalousien und Klappläden.

Austausch und Reparatur von Flach- und Schrägdächern, Dachkonstruktionen sowie Fassadenreparaturen.

Wartung von Innen- und Außenbeleuchtung und anderen elektrischen Geräten wie Austausch von Glühbirnen, Schalter, Steckdosen, Glocken, Lampen, interne Sprachgeräte usw. sowie Austausch und Reparatur von Schlössern und anderen zum Gebäude gehörenden Bauteilen.

Wartung von Außenanlagen, Wegen, Geräten und anderen Bereichen auf dem zum Gebäude gehörenden Grundstück wie Zäune, Eingangsbereiche, Kinderspielgeräte, und Parkplätze.

Regelmäßige Wartung von Aufzügen, Heizungs- und Warmwassergeräten, Sanitär-, Abwasser-, Strom-, Gas- Beleuchtungseinheiten, Überlaufstationen für Abwasser und Wasserpumpstationen sowie TV und Radio Empfangsgeräten einschließlich Kabel- und Satellitenanlagen.

Feuerlöschanlagen und Vorrichtungen wie Feuerlöschern im Gebäude gemäß den Anweisungen des Herstellers oder Gesetzgebers.

Reinigung von Kaminen und Rauchkanälen durch einen Schornsteinfeger, Abwasserkanälen und Klärgruben, Entwässerungsgittern und Installationsrinnen.

Desinfektion der Gemeinschaftsbereiche sowie Schädlingsbekämpfung im gesamten Gebäude zur dauerhaften Entfernung von Schädlingen und Ungeziefer.

Bei notwendigen Reparaturen handelt es sich um Arbeiten und Sanierungsmaßnahmen die nicht in den Bereich der Routinewartungsarbeiten fallen aber trotzdem unverzüglich auszuführen sind um die Nutzung oder die Verkehrssicherheit des Gebäudes sicher zu stellen und zum Werterhalt des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Zu diesen Arbeiten gehören zum Beispiel:

Sanierung und Isolierung von Flach- und Schrägdächern, Dachkonstruktionen, Kamine und Abzüge, Wände und tragende Wände, Säulen, Zwischengeschossdecken, Fundamente oder der Fassade des Gebäudes.

Sanierung nach Hagel, Sturm, Überschwemmung, Erdbeben, Erdsenkung, Schneedruck.

Austausch von Installationen an gemeinsamen Teilen und Geräten des Gebäudes (Sanitär, Kanalisation, Strom, Gas, Zentralheizung usw.)

Bei Not Reparaturen handelt es sich um Arbeiten und Maßnahmen die im Falle eines plötzlichen Ereignisses oder aufgrund eines Ausfalls einer Anlage im Gebäude oder einer Beschädigung des Gebäudes unverzüglich umgesetzt werden müssen um weiteren Schaden am Gebäude oder für Personen zu verhindern. Dazu gehören:

Ausfall oder Störungen an Gasanlagen, elektrischen Anlagen, Zentralheizung, Warmwassersystemen oder Aufzuganlagen.

Risse, Beschädigungen und Verstopfungen von Sanitär- und Abwassersystemen sowie erhebliche Schäden an Kaminen und Abzügen

Eindringen von Niederschlagswasser in das Gebäude, durch erhebliche Schäden am Dach oder im Untergeschossbereich.

Beschädigte statische Teile des Gebäudes oder einzelner Gebäudeteile oder der Fassade.

Ein WEG-Eigenkonto bzw. Offenes Fremdgeldkonto ist ein Konto bei dem der Kontoinhaber die Wohnungseigentümergemeinschaft ist und der wirtschaftlich Bevollmächtigte der Verwalter der Liegenschaft ist.

Die Höhe der gemeinsamen Instandhaltungsrücklage wird gemeinsam von den Miteigentümern einer Liegenschaft gemeinsam mit dem Verwalter durch einen Mehrheitsbeschluss festgelegt. Auf Grund dieses Beschlusses erstellt der Verwalter dann einen Anhang zum Miteigentumsvertrag der dann von den Bevollmächtigten der Miteigentümer unterzeichnet werden muss. Im Gegensatz zum Miteigentumsvertrag muss der Anhang nicht notariell beglaubigt werden. Jeder Eigentümer hat das Recht einen Antrag beim Verwalter auf Änderung der Rücklagenzahlung zu stellen.

Für die Berechnung der regelmäßig in die Rückstellung abzuführenden Mittel gibt es verschiedene Berechnungsmethoden. Eine Abschätzung der gesamten zu erwartenden Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum kann zum Beispiel mittels der Petersschen Formel vorgenommen werden. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage ist im Wirtschaftsplan festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen. Für den Fall, dass die Eigentümer zu keiner Einigung kommen sind Sie verpflichtet die gesetzliche Mindesteinzahlung die sich nach dem Wert der Immobilie berechnet einzuzahlen. Die Mindestrücklage berechnet sich aus dem gesetzlichen Faktor 0,54% des Gebäudewerts pro m2 und Jahr sowie dem gesetzliche Referenzwert pro m2 der seit 13.05.2020 bei 6.800,00 HRK liegt.

Berechnungsbeispiel:

(6.800,00) / 12 Monate = HRK 566,67 * 0,54% = HRK 3,06 / m2 und Monat

Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage, wenn nichts anderes vertraglich vereinbart ist, ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig. Lediglich bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ihr Einsatz für laufende Kosten zulässig. Der Verwalter ist verpflichtet, die Instandhaltungsrücklage, gesondert und insolvenzsicher von seinem Vermögen und nur auf Bankkonten zu verwahren, die auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lauten.

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundene Mittel aller Miteigentümer des Grundstücks, die ausschließlich für die regelmäßige Instandhaltung und Verbesserung der Immobilie zu verwenden sind oder um Darlehen zurückzuzahlen, die aus den oben genannten Zwecken entstanden sind. Aus der gemeinsamen Rücklage sind nur Zahlungen zur Deckung der Kosten der Immobilienverwaltung zulässig. Für außergewöhnliche Wartungsarbeiten oder größere Eingriffe in das Gebäude müssen die Miteigentümer zusätzliche Mittel bereitstellen. Die Instandhaltungsrücklage muss für Routinewartungen, Notwartungen sowie sonstige notwendige Reparaturen verwendet. Eine Liste dieser Wartungen finden Sie weiter unten.

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundene Mittel aller Miteigentümer des Grundstücks, die ausschließlich für die regelmäßige Instandhaltung und Verbesserung der Immobilie zu verwenden sind oder um Darlehen zurückzuzahlen, die aus den oben genannten Zwecken entstanden sind. Aus der gemeinsamen Rücklage sind nur Zahlungen zur Deckung der Kosten der Immobilienverwaltung zulässig. Für außergewöhnliche Wartungsarbeiten oder größere Eingriffe in das Gebäude müssen die Miteigentümer zusätzliche Mittel bereitstellen. Die Instandhaltungsrücklage muss für Routinewartungen, Notwartungen sowie sonstige notwendige Reparaturen verwendet. Eine Liste dieser Wartungen finden Sie weiter unten.

Got a question?

GET YOUR ANSWER

War Ihre Frage nicht unter den am meisten gestellten Fragen und Antworten rund um die Terra Tecta International oder die Immobilienverwaltung in Kroatien oder konnten wir Ihre Frage nicht abschießend in unserem FAQ Bereich beantworten dann können Sie hier das FAQ Formular verwenden um uns Ihr Anliegen mitzuteilen, wir werden dann Ihre Fragen umgehend beantworten und gegebenenfalls im Bereich FAQ anonym veröffentlichen.

[contact-form-7 404 "Nije pronađeno"]

Sind Sie auf der Suchen nach einer

NEUEN HAUSVERWALTUNG

Sie sind auf der Suche nach einer Wohnungseigentümerverwaltung nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz oder haben Sie weitere Fragen zu unserem WEG Verwaltungsangebot oder benötigen weitere Informationen dan zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Gerne lassen wir Ihnen auch ein kostenloses und unverbindliches Angebot zu Ihrer Immobilie zukommen.